Haftung des Architekten bei Überschreitung einer Kostenobergrenze?

Redaktion Steuer und Recht kommentieren

In vielen Architektenverträgen wird eine Kostenobergrenze für das Bauprojekt angegeben. Am Schluss liegen die Kosten oft weit über den in der Kostenobergrenze ursprünglich vereinbarten Baukosten. Haftet der Architekt dann im Wege des Schadensersatzes für die Mehrkosten? Das Berliner Kammergericht hat dies nun in einer aktuellen Entscheidung entgegen der derzeit herrschenden Rechtsprechung verneint.

Generell kann der Auftraggeber von dem Architekten Schadensersatz verlangen, wenn beide sich über eine Werkleistung geeinigt haben und diesbezüglich eine Pflichtverletzung des Architekten vorliegt, die er zu vertreten hat. Das rechtliche Kernproblem bei der Baukostenobergrenze besteht darin, zu ermitteln, was die Parteien bei Abschluss des Vertrages damit eigentlich vereinbaren wollten. Was ist also eine Baukostenobergrenze?

Hierbei gibt es laut dem Berliner Kammergericht zwei Möglichkeiten:

  1. Damit sollen die kostenbezogenen Vertragspflichten des Architekten konkretisiert werden. Demnach ist er verpflichtet, die Kostenvorstellungen des Bestellers abzufragen, mangelfreie Kostenermittlungen zu erstellen und den Besteller auf unerwartete Kostensteigerungen hinzuweisen; insbesondere muss der Architekt den Bauherrn darauf hinweisen, wenn eine Überschreitung dieser Obergrenze droht (KG, Urteil vom 28.08.2018 – 21 U 24/16)
  2. Die Baukostenobergrenze stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH, Urteil vom 06.10.2016 – VII ZR 185/13). In dem Fall liegt eine Pflichtverletzung darin, dass der Architekt kein Werk entstehen lässt, das die Beschaffenheit aufweist, die Kostengrenze einzuhalten.

Bei Variante 1 soll der Architekt angehalten werden, kostensparend zu arbeiten, ihm soll aber nicht das Risiko auferlegt werden für die Preise der einzelnen Werkunternehmer, auf die er keinen Einfluss hat. Bei Variante 2 ist die Werkleistung des Architekten nur mangelfrei, wenn schlussendlich die Baukostenobergrenze eingehalten ist.

In seiner aktuellen Entscheidung vom 28.08.2018 – 21 U 24/16 schließt sich das Kammergericht der Variante 1 an. Die Argumentation des Kammergerichts überzeugt aber nicht ganz:

in der Urteilsbegründung wird festgestellt, dass die derzeit herrschende Rechtsprechung (zuletzt auch der BGH im Urteil vom 6.10.2016 – VII ZR 185/13) davon ausgeht, dass die Vereinbarung einer Kostenobergrenze in einem Architektenvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Es sei aber keine einzige Entscheidung bekannt, in der auch die rechtlichen Konsequenzen daraus gezogen werden, was an der Schadensermittlung in so einem Fall liege.

Tatsächlich greifen bei der Anwendung der allgemeinen gesetzlichen Regeln zur Schadensermittlung einige schadensreduzierende Instrumente im vorliegenden Fall nicht. So wird dabei zum Beispiel nicht berücksichtigt, dass der Bauherr vielleicht eine Überschreitung der Baukostenobergrenze zugestimmt hätte, wenn der Architekt ihn rechtzeitig darauf hingewiesen hätte. Der Schadensersatzanspruch mindert sich auch nicht durch eine Vorteilsanrechnung; es bleibt also unberücksichtigt, dass die erhöhten Kosten sich in einem erhöhten Wert des fertigen Baus widerspiegeln und man sich daher die Frage stellen kann, ob der Bauherr überhaupt einen messbaren Schaden erlitten hat.

Eventuelle Unzulänglichkeiten bei der Schadensermittlung sollten aber nicht dazu führen, an der rechtlichen Qualifizierung der Vereinbarung einer Baukostenobergrenze zu zweifeln. Rechtlich betrachtet ist dies systemwidrig. Darüber hinaus fällt es dem Kammergericht in seiner Entscheidungsbegründung schwer, darzulegen, was mit einer „Konkretisierung der kostenbezogenen Vertragspflichten des Architekten“ genau gemeint ist. Denn auch ohne Vereinbarung einer Kostenobergrenze ist ein Architekt verpflichtet, bei unterschiedlichen, aber technisch gleichwertigen Ausführungsvarianten die jeweils Kostengünstigere zu wählen. In der Begründung des Kammergerichts bleibt also weitgehend offen, wie dann ein Vertrag mit Baukostenobergrenze rechtlich abzugrenzen ist von einem Vertrag, der keine Baukostenobergrenze enthält.

Ergebnis:
Für Architekten ist die Entscheidung des Kammergerichts vom 28.08.2018 – 21 U 24/16 erfreulich, denn damit wird die derzeit herrschende (und für Architekten strenge) Rechtsprechung zur Baukostenobergrenze durchbrochen. Das höchste Zivilgericht, der Bundesgerichtshof, vertritt aber bislang die gegenteilige Auffassung. Es bleibt abzuwarten, ob sich die Auffassung des Kammergerichts durchsetzt oder ob es sich dabei nur um eine „Ausreißerentscheidung“ eines Instanzgerichts handelt.

 

Hans Küßwetter
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Möller Astner Funk Friedel & Hermann Rechtsanwälte

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