Neues Bauvertragsrecht ab 2017

Redaktion Steuer und Recht kommentieren

Die Bundesregierung hat im Frühjahr 2016 den Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts beschlossen. Damit soll das bisherige Werkvertragsrecht modernisiert und den heutigen Erfordernissen an Bauvorhaben angepasst werden. Die Änderungen sollen ab Anfang 2017 in Kraft treten.

Der Hintergrund für die Reform ist folgender: das Bauvertragsrecht wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur rudimentär geregelt. Die Normen des am 01. Januar 1900 in Kraft getretenen BGB zum Werkvertragsrecht sind sehr allgemein gehalten, um eine Vielzahl von Fallkonstellationen zu erfassen und den Gesetzestext in seiner Länge nicht ausufern zu lassen. Den heutigen, oftmals komplexen Bauvorhaben, die auf eine lange Erfüllungszeit gerichtet sind, werden diese allgemeinen Vorschriften nicht mehr gerecht. Zum Ausgleich hat man sich in der Vergangenheit mit der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) beholfen. Dabei handelt es sich aber um vertragliche Vereinbarungen, die ihre Wirksamkeit nur entfalten, wenn sie ausdrücklich vereinbart sind.
Ziel des jetzigen Gesetzesentwurfs ist es, wichtige Regelungen aus der VOB/B in das BGB aufzunehmen und außerdem den Verbraucherschutz auch im Bauvertragsrecht durchzusetzen.
So soll als neuer Vertragstyp der Verbraucherbauvertrag eingeführt werden.
Danach sind die Bauunternehmer zukünftig verpflichtet, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindesterfordernissen entspricht. Damit sollen die Verbraucher sich einen einfachen Überblick über die angebotenen Leistungen verschaffen und die Angebote verschiedener Unternehmer leichter vergleichen können.
Zusätzlich müssen mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge künftig verbindlich Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertiggestellt sein wird. Außerdem steht Verbrauchern künftig das Recht zu, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. Die Unternehmer trifft laut dem Gesetzesentwurf die Pflicht, Unterlagen über das Bauwerk zu erstellen und an den Verbraucher herauszugeben, die dieser zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder zur Erlangung eines Kredits – etwa der KfW Förderbank – benötigt. Schließlich werden zum Schutz des Verbrauchers die dem Unternehmer zustehenden Abschlagszahlungen auf insgesamt nicht mehr als 90 % der vereinbarten Vergütung einschließlich der Nachträge beschränkt.
Die Rechte von privaten Bauherren werden damit erheblich gestärkt. Die Unternehmer müssen dagegen umfassende Informationspflichten zum Widerrufsrecht beachten, um sich keinen Nachteilen auszusetzen.
Erstmals werden im Gesetz die Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Kündigung eines Werkvertrages aus wichtigem Grund geregelt. Außerdem können Bauverträge künftig nur noch schriftlich gekündigt werden. Damit soll für mehr Klarheit und Beweisbarkeit gesorgt werden.
Neu soll auch der Architekten- und Ingenieurvertrag in das BGB aufgenommen werden. Er soll als Zwei-Phasen-Modell ausgestaltet sein, bestehend aus einer Zielfindungsphase und einer Ausführungsphase.
Auf eine ausdrückliche Bezugnahme zur Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) wurde laut dem Regierungsentwurf verzichtet, da es sich hierbei nur um eine Gebührenordnung handelt. Es ist aber davon auszugehen, dass die Leistungsbilder der HOAI für die Frage der geschuldeten Leistung in der Praxis herangezogen werden.
Der Besteller soll ein Sonderkündigungsrecht erhalten, das er bis zwei Wochen nach Vorlage der Planungsgrundlagen und der Kosteneinschätzung durch den Architekten ausüben kann.
Was die Haftung anbelangt, so sollen Architekten und Ingenieure zukünftig entlastet werden: sie können nach dem Gesetzesentwurf im Falle einer Gesamtschuld mit dem Bauunternehmer erst dann in Anspruch genommen werden, wenn der Bauunternehmer erfolglos unter Fristsetzung zur Nachbesserung aufgefordert wurde.

Ergebnis:
Die Baubranche sieht dem neuen Bauvertragsrecht mit Bangen entgegen, die Verbände versuchen, das Inkrafttreten zu verzögern. Die Aussichten hierfür sind eher gering; in den vergangenen Jahren wurden auch in anderen Rechtsbereichen (Darlehensverträge, Maklerverträge) verbraucherfreundliche Regeln gegen Widerstände durchgesetzt.

 

Peter Matthias Astner, LL.M.
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Lehrbeauftragter für Bau- und Architektenrecht an der Hochschule Rosenheim

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