Wohnimmobilienkreditrichtlinie – Keine Immobilienkredite mehr für Rentner?

Redaktion Steuer und Recht kommentieren

Nach Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU) ist ein solches Vorgehen seit 16.03.2016 in Deutschland praktisch Gesetzeslage. Der Bundesrat befasste sich daher am 14.10.2016 auf Initiative der Länder Baden-Württemberg, Hessen und Bayern mit einigen offensichtlich vom Gesetzgeber nicht bedachten Auswirkungen bei der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Die Bankenkrise 2008 in den USA wurde laut dem Ergebnis der vom US-Kongress einberufenen Financial Crisis Inquiry Comission durch eine Vielzahl fauler Wohnimmobilienkredite ausgelöst. Diese waren vorab zu Niedrigzinsbedingungen vor allem an Personen der mittleren und unteren Einkommensschichten vergeben worden. Nach einem relativ geringfügigen Zinsanstieg waren die Darlehensnehmer nicht mehr im Stande, ihre Tilgungsraten zu zahlen und mussten ihre Häuser verkaufen. Dies führte zu einem immer rasanteren Verfall der Immobilienpreise; die Immobilienblase war geplatzt. Die meist nur über den Wert der Immobilie abgesicherten Kredite waren damit ebenfalls wertlos, so dass sogar Großbanken (Lehman Brothers) zu Fall kamen.

Um in Europa ein vergleichbares Szenario zu verhindern – gerade wegen der auch hier seit längerem betriebenen Niedrigzinspolitik der europäischen Zentralbank – erließen das europäische Parlament und der europäische Rat die am 21.03.2015 in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie.

Deren Ziel ist es, Verbraucher bei der Aufnahme von Immobilienkrediten besser zu schützen. Sie soll dazu führen, dass die Banken ihrer Beratungspflicht umfassend nachkommen und dass sie die Kreditnehmer über alle Klauseln im Kreditvertrag aufklären. Zudem müssen die Darlehensgeber genauer prüfen, ob sich Kreditsuchende das gewünschte Darlehen auch tatsächlich leisten können.

Der Vorgabe an alle EU-Mitgliedstaaten, diese Richtlinie binnen eines Jahres in ihr jeweiliges nationales Recht einzuarbeiten und umzusetzen, kam die Bundesregierung pünktlich nach. Am 16.03.2016 trat das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft.

Der Bundesgesetzgeber verschärfte aber stellenweise sogar die Vorgaben der EU Richtlinie und schoss damit über das Ziel hinaus.

Die Banken müssen nun die „Wahrscheinlichkeit“ prüfen, mit der ein Darlehensnehmer seinen Verbindlichkeiten aus dem Kreditvertrag nachkommen kann. Dazu sind im Gegensatz zu bisher auch kommende Einkommensentwicklungen der Darlehensnehmer zu prognostizieren und zu berücksichtigen. Dies ist in der Praxis nur schwer durchführbar.

Insbesondere geht so eine Prognose zulasten junger Paare, bei denen einer der Partner später wegen der Kinder seine Berufstätigkeit unterbrechen oder reduzieren muss.

Nach dem Vorschlag der Länder Baden-Württemberg, Hessen und Bayern soll der Begriff der „Wahrscheinlichkeit“ daher im Gesetz näher bestimmt werden. So soll es möglich werden, zukünftige Gehaltsentwicklungen besser zu berücksichtigen.

Auch an anderer Stelle ist eine Änderung des Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie erforderlich:

Ziel der Richtlinie ist es auch, das Risiko eines Kreditausfalls bei einem Verfall der Immobilienpreise zu verringern. Die Banken sind deshalb verpflichtet, dem Wert der Immobilie zur Absicherung des Kredits weniger Bedeutung beizumessen und mehr Eigenkapital oder anderweitige Sicherheiten zu fordern. Ist dies nicht möglich, so gewinnt die zukünftige Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer an Bedeutung. Daher ereignete sich folgendes:

in Baden-Württemberg erhielt ein Rentnerehepaar, 72 und 68 Jahre alt, für den Umbau seines schuldenfreien Hauses zum altersgerechten Wohnen keinen Kredit wegen zu niedrigerer Renten und zu geringer statistischer Lebenserwartung!
Nach der derzeitigen Gesetzeslage dürfen die Banken einen Immobilienkredit nämlich nur vergeben, wenn die statistische Lebenserwartung des Darlehensnehmers länger ist als die Laufzeit des Darlehens.

Das Bundesgesetz verlangt, dass der Darlehensnehmer die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag selbst erfüllt. Diese Formulierung geht über die Anforderungen der EU-Richtlinie hinaus, wonach es nur erforderlich ist, dass das Darlehen vertragsgemäß erfüllt wird. Die EU-Richtlinie bestimmt also nicht, von wem der Darlehensvertrag zu erfüllen ist. Danach kann dies auch ein Erbe oder eine Versicherung sein.

Die Präsidentin des Bundesrates wies in der Sitzung am 14.10.2016 die Vorlage der Länder Baden-Württemberg, Hessen und Bayern zur Gesetzesänderung dem Rechtsausschuss zu. Es bleibt zu hoffen, dass dessen Mitglieder vorausschauender arbeiten als dies der Gesetzgeber bei der Verabschiedung des Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie getan hat!

 

Peter Matthias Astner, LL.M.
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Lehrbeauftragter für Bau- und Architektenrecht an der Hochschule Rosenheim

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